房地产开发企业将开发的楼盘出售后，需要按照相关的规定缴纳税费。如今随着营改增的推广，房地产企业营业税也改成缴纳增值税，那么房地产企业增值税计算方法是什么呢?接下来小编就简单的给大家介绍一下。
1、 房地产企业通常都是先预交增值税后清算的方法，根据我国相关法律规定，开发商采取预收款的方式销售房地产项目，应该在获得预收款的次月按照3%的税率预交增值税。其计算公式为应预缴税款=预收款/(1+适用税率或征收率)×3%。
2、 在清算房地产企业增值税时，其计算公司为应缴纳的税费=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除习俗。根据我们法律规定，房地产开发的增值额度和扣除项目金额之间的比例不超过50%的部分，其税率为30%;超过50%但是不超过100%的部分，其税率为40%，扣除系数为5%等等。
3、 我们在计算房地产企业销增值额时，需要扣除掉开发商取得土地使用权所支付的金额、建造房地产项目时所用到的开发费用，包括了土地征用补偿、前期工程费用、基础设施费用、销售费用、管理费用等等。还要扣除掉和转让房地产有关的税金。根据国家财政部门的相关规定，从事房地产开发的企业可以加计扣除20%的费用，其计算公式为(取得土地所用的金额+开发成本)*20%。如果开发商获得土地之后，就将土地转让给其他人，那么不得加计扣除。
一、会计科目及专栏设置
增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置“应交增值税”、“未交增值税”、“预交增值税”、“待抵扣进项税额”、“待认证进项税额”、“待转销项税额”、“增值税留抵税额”、“简易计税”、“转让金融商品应交增值税”、“代扣代交增值税”等明细科目。
（三）“预交增值税”明细科目，核算一般纳税人转让不动产、提供不动产经营租赁服务、提供建筑服务、采用预收款方式销售自行开发的房地产项目等，以及其他按现行增值税制度规定应预缴的增值税额。
二、账务处理
（七）交纳增值税的账务处理。
3．预缴增值税的账务处理。企业预缴增值税时，借记“应交税费—预交增值税”科目，贷记“银行存款”科目。月末，企业应将“预交增值税”明细科目余额转入“未交增值税”明细科目，借记“应交税费—未交增值税”科目，贷记“应交税费—预交增值税”科目。房地产开发企业等在预缴增值税后，应直至纳税义务发生时方可从“应交税费—预交增值税”科目结转至“应交税费—未交增值税”科目。
根据财政部关于《增值税会计处理规定》财会【2016】22号，对营改增涉及的某些行业实行"差额征税“采用了应交税费-应交增值税-销项税额抵减”的明细科目，差额征税的原因，主要是营业税时代就是差额征收营业税，营改增的这些规定是为了保证这些行业税负只减不增，以下是涉及“差额征税”行业的会计账务处理办法。 (1) 房地产企业新项目，一般纳税人的一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用，减去取得国有土地使用权所对应建筑面积的款项的余额为计税依据，税率为9%.
借：应交税费-应交增值税(销项税额抵减)
贷：开发成本(土地) 。
基本原则是：
从谨慎性原则出发，房地产企业的收入确认一般应满足如下几个条件：
1.房屋竣工并验收合格，
2.完成竣工结算（说明成本能够可靠地计量）；
3.签订售房合同及收取房款（说明房款收入已能可靠计量且已经或能够流入企业）；
4.房屋办理了移交手续交付业主使用（说明与房屋所有权相联系的风险和报酬及房屋的管理权和控制权均全部转移）。
在一般情况下，竣工结算时间和合同签订时间一般早于交房时间，所以实践中房地产开发企业商品房销售收入的确认时间多为办理房屋交接手续之日，该日之前收取的款项在会计核算上视为预收房款，待交房日确认销售收入实现后再结转计入“主营业务收入”。
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