商住楼需要预售许可证，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十四条，商品房预售应当符合下列条件：一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；二持有建设工程规划许可证；三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
1、定义上的区别：公寓是商业地产投资中的一种居住地产形式。每层楼内有若干个房间和公共的走廊、厕所和浴室等、可供办公居住对外租赁之用。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。
2、产权上的区别：公寓根据公寓类型不同产权年限也不同。居住型公寓的产权年限为70年，商务型公寓根据用地性质产权为40年或50年，酒店式公寓产权为40年。商住楼商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
3、建设主体不同;公寓是商业地产投资中的一种居住地产形式。建设主体为地产开发商，用来租赁或售卖。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。
如果家庭购买的是商住房，而且超过50平米的话，所购买的商住房就可以办理房屋所有权证，然后孩子上学就可以选择该商业或者办公用户所属区域的公办义务教育阶段学校进行就读，主要是按学区内的生源办理相关的入学手续。但是有的商住楼是不能解决孩子的上学问题，这类商住楼只能用来办公和注册公司，不能用于居住，如果孩子需要上学的话，可以按照外来务工人员的子女进行入学申请，也可以咨询或关注具体学校的招生简章，按照学校的要求提前准备相关资料，以免耽误孩子入学。商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼，商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售，土地使用性质为综合用地，使用权年限为50年。
1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。
2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。
3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。
4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。
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