抵押权人的义务主要是保管义务，即妥善保养，维护抵押房屋。由于抵押人对抵押房屋的侵害行为，致使抵押房屋的价值减少时，房屋抵押人应恢复抵押房屋的原状或提供与减少的价值相当的担保。如果抵押的房屋毁损灭失，抵押人应以其他财产充抵抵押的房屋。
房屋抵押权设立需要登记。对于房屋抵押权的设立，我国实行的是“登记生效主义”，具体是指，抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权设立之效力。
房屋抵押权是指抵押权人对抵押人提供的抵押房屋，在债务人逾期不清偿债务时，依约定或法律规定，以房屋折价充抵债务，或者变卖、拍卖抵押房屋，从该价款中优先接受偿还的权利。
房屋抵押权的对外效力：
1、房屋抵押权对抵押房屋处分权的效力。
《担保法》第49条：抵押人未通知抵押权人或者未告知受讣人的，转让行为无效。
2、房屋抵押权对后位抵押权的效力。
《担保法》第34条：抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的，按照债权比例清偿。
3、房屋抵押权对抵押房屋上债权的效力。
4、房屋抵押权对房屋承租权的效力。
《担保法》第48条：抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告之承租人，原租赁合同继续有效。
5、房屋抵押权对侵权行为的效力。
经过抵押权人同意是可以买卖的。抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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