房产证性质是商业的不能改住宅。因为国家对住房与商业用途的房屋租赁分别采取不同的管理制度。住房的租赁应当执行国家和经营性用房所在城市人民政府规定的租赁政策。商业用途的房屋的租赁从事生产。所以说房产证性质是商业的不能作为住房住人。
房产证性质是商业的房屋与住宅主要有如下区别：
1、租金标准不同。住宅用房与普通住房租赁双方必须执行。商业用房的租赁可以由双方协商议定租赁价格。
2、修缮责任不同。商业用房的自然损坏由出租人承担维修责任。由于承租人对生产经营性用房的装饰维修常常有特殊要求，故商业用房用房维修责任应在房屋租赁合同中约定。
3、违约责任不同。商业用房的承租人无正当理由闲置住房达6个月以上的，商业用房出租人有权终止合同，收回房屋。商业用房的租赁无此规定，只要商业用房承租人按时交纳租金，是否闲置不用，属于商业用房承租人的权利。
法律上来说，住改商不是绝对的，在遵守法律、法规及业主管理规约的前提下，并经有利害关系的业主同意，可以住改商。《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”本条是关于住改商的原则规定，从本条规定可以得出以下几个结论：原则上，业主不可以将住宅用房改为商业用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将住宅改为商业用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。《物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
1、买商业性质房产不影响买住宅，说明如下：
2、如果购买的是商业房产，那么该房屋是不算首套房的，商业用房的产权年限只有40年，它不是住宅性质的房屋，所以购买商业房产不算首套房房产，也就不会影响购买住宅房产。在我国土地使用法的规定中表示，房屋满了使用年限会被政府收回，但是实际上在这方面的执行上是很模糊的。就算满了使用权期限可以向有关部门补交费用就可以继续使用了，并不是满期就不可以用了。
3、相关说明：
4、住宅是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。
5、商业地产，指作为商业用途的地产，故又名做商铺地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。
2016年5月17日，国办印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第十二条规定，允许改建房屋用于租赁。允许讲商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。所以说，商业门市是可以改成住宅的。商业用房改为住宅，需要遵守法律、法规以及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。协商一致后，是可以去有关部门申请办理房产证的。大部分地方规定，一方面是改租赁住房，一方面土地年限不变。商业门市就是位于道路一侧的临街的独立式房屋，特指用于商业用途的房屋。普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。土地的使用性质为住宅性质，根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。商业性质不能落户，住宅性质可以落户的。
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