商业用地能改成商住两用，但是商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把一套房屋改变土地使用性质是不能的。按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
就是说商业用地改成商住两用需要到土地规划部门申请办理变更，一般比较难。但是所谓“商住两用”一般是土地用途的概念，即某地块既可以进行商业房屋开发，也可以进行住宅开发。但是建设工程完成后具体到房屋的用途，要么属于商业房屋，要么属于住宅，并不存在“商住两用房”的法律概念。
商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把一套房屋改变土地使用性质是不能的。按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
商业用地使用年限：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
商住用地可以办理商业房产证，说明如下：
需要到房管部门办理房产证，具体流程如下：
一、提供所需材料
二、进行产权登记
三、契税税率及缴款书的办理
1、提供户主身份证复印件。
2、提供销售发票复印件(带原件校验)。
3、提供销售合同及最终补充合同复印件(带原件校验)。
4、若开发公司代为办理，则派遣员工时应出具公司盖章的证明书。
四、注意事项：
保证合同、发票、测绘报告等各个凭证资料的内容一致性，认真核对，确保措辞、各项数据、日期等一致无误。
相关说明：
“商住用地”是指兼容商业和住宅的综合用地，在现行法律中并未对此做出明确规定。在国土资源部颁布的《全国土地分类》(试行)中，将城镇居民以居住为主的住宅与商业等混合用地定义为城镇混合住宅用地归入了住宅用地。
1、商业用地就是指国家相关规划部门根据城市规划所规定的，该地块的用地性质是用于建设商业房屋。在出让之后，土地的使用年限为40年，主要是开展一些商业、旅游、娱乐、活动场所所占用的土地，比如建造商店，饮食店，公园，游乐场，影剧院和俱乐部等建筑用地，商业用地的土地使用最高年限为40年，而住宅用地的土地使用权限最高为70年，如果想要把商业用地改成住宅用地的话，就需要缴纳土地出让金。
2、按照现行土地出让法规定，其出让应该通过招标，拍卖，挂牌等方式进行公开买卖，如果想要改变商业用途，就必须符合城市的总体规划，并且经过相关部门批准才能进行更改，是不可以擅自进行更改的，这是属于违法的行为。
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