商业用地和住宅用地的房产证是不一样的，两者的区别有交易税费，第一次购买或者转让的时候，契税按照3%收取，而住宅为1.5%，如果国家开征物业税，土地增值税，商业用房的标准也会比住宅的高，按揭的方式，大部分是不能申请公积金贷款，但是也有少数的，像我们在开发商的努力下，这内销的方式大部分年产权或者四年产权的住宅，比如采取银行贷款的，到到五成五成或者的按揭最长贷款年限为十年，比如用途规定水、电、暖等使用的费用都要采取商用的价格，对于购房者应该在购房的时候询问清楚设计导向不同，公建物业受朝向、进深等限制比较多，而普通住宅的要求比较高。
商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把一套房屋改变土地使用性质是不能的。按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
商业用地使用年限：根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第15号）中华人民共和国物权法的规定第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。
有房产证的商业用地住宅是可以购买的。但是需要注意以下问题：
（1）首先是贷款，如果购买非居住用地的房子，银行虽然也有可能按普通住房贷款来办理，但多数情况往往会按照商业楼，即首付少四成，长十年还清的情况来办理，而且也不能享受住房贷款在利率方面的优惠。
（2）其次是生活成本的不同。由于土地性质是商业或者工业，用电、用水等方面的收费标准也要按照商业或者工业的标准来执行，一般要比普通生活用电、用水的价格高出30％左右。
（3）对于综合性质的土地来说，由于可能是“住宅”和“商业”综合立项，那么在这种条件下，还是可能获得普通生活用电、用水的收费标准。当然为了保险起见，消费者好让开发商在合同中注明，或者通过补充条款的方式规定进去，这样如果发生纠纷才能有案可查。
（4）再次是户口问题。在商业用地上建造的房屋，由于其商业或者性质，原则上是不办理户口的；至于综合用地，则因为它可能包含了住宅立项，所以正常情况下并不影响购房的实行。
商业用地和办公用地的区别，从土地利用分类的角度来看，商业（商服）用地是指用于商业、服务业的土地，而所说的办公用地，是指企业、服务业的办公用地，以及经营性的办公室场所用地。办公用地是属于商业用地中的一个类型。
商业用地，是指用于开展商业、旅游、娱乐活动所占用的场所，如用于建造商店、粮店、饮食店、公园、游乐场、影剧院和俱乐部等用地。而办公用地，只限于在土地上建办公楼。城市用地按土地使用性质划分为10种。其中“公共设施用地”包括行政办公、商业金融、文化娱乐、体育、医疗卫生、教育科研、社会福利等城市公共设施用地。其中行政办公用地包括党政机关、司法机关、民主党派、事业单位等机构的办公设施用地。商业用地，可建设商品用房，如商品住宅房、商铺、商业写字楼等可对外销售的建筑产品。
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