二套房哪些情况下属于首套房（首套房二套房怎么认定）

1、全款买商品房;

2、买过的房子属于商住公寓，并不是住宅;

3、首套房是小产权房，第二套住宅仍然可以按照首套;

4、有安置房，但是没进行备案;

5、农房，自建房;

6、已有房子没有房产证;

7、父母有房，孩子成年后买房;

8、婚前婚后的房产;

9、房产在外地，本地没有;

10、买过房子，卖掉了。

以上情况在买房均算首套房，具体情况如下：

1、全款买商品房

如果过去用全款买过房子，不管你买了几套，没有走过贷款，那么贷款买房都算首套房，享受首套房对应的首付比例和银行利率折扣。

2、买过的房子属于商住公寓，并不是住宅

大家都知道，大部分城市的40年产权商住公寓没有调控限制，买过公寓不要紧，再买商品房都算首套房。因为住宅和公寓不属于同一类别的房产，所以买了公寓之后再买第二套是住宅仍然可以按照首套房贷计算

3、首套房是小产权房，第二套住宅仍然可以按照首套

本来在我国最有明文规定是禁止小产权房基金上市交易的，那么如果你买了小产权房，当然也是无法进行备案的。当然在申请贷款的时候，也是无法通过审批的，那么就算自己再去买一套商品房，也只能算作是首套房，可能对于有的人来说，这是一个又好又坏的消息吧。

4、有安置房，但是没进行备案

因为我们国家现在的城镇化发展越来越好，所以拆迁的地方越来越多，那么国家自然就会建设出一批安置房，但是如果你已经有了安置房，没有在房管局进行备案，那我之后再买房子，也只能算是第一套房子，是不需要出第二套房子税费的，不过我相信应该没有人会愿意故意不去备案吧。毕竟现在拥有一套房子也是很难得的事情。

5、农房，自建房

农房，自建房都不纳入住房套数，只要买房，都算首套房。一些朋友担心自己已经有上述此类房产，就不能享受首套房优惠，其实现在首套房的判定主要是以商品房为标准。

6、已有房子没有房产证

有些房子由于某些特殊原因，就比如开发商五证不全，导致迟迟办不了房产证。如果你买了没有房产证的房子，那么再买房也算作首套房了，因为没有房产证的房子是无法登记的，且无法办理房屋抵押贷款。这种情况相信大家应该很好理解吧，因为房产证对于我们来说才算是拥有房子的真正凭证。

7、父母有房，孩子成年后买房

在孩子未成年时，如果父母买了房子，且房产证上没有未成年子女的名字，那么等到孩子成年分家后，那么孩子再买房，那就算作首套房了。但如果父母在房产证上写了未成年子女的名字，那么等子女成年后，再买房可就不算首套房了，父母们一定要谨慎加孩子的名字。

8、婚前婚后的房产

婚前任何一方的房产，已经结清贷款，婚后以夫妻名义再次买房也算首套房，同时现在调控限制，为了避免一些炒房者，夫妻离婚，需要等两年买房，才能算首套房。

9、房产在外地，本地没有

由于一些地区不受调控限制影响，在外地买过房子，并且没有贷款，那么再次买房也算是首套房。比如一些三四线城市有房子的，并且没有贷款，这种拆迁户比较多，通常名下有好几套房产，但是在一二线城市没有，那么买一二线城市的房子也算首套房。

10、买过房子，卖掉了

买过房子，但是后来又卖了，通过当地的房管局查不到房产的信息，那么这时候再贷款，也算首套房。一些地区要求卖掉房子之后，需要1-2年才能买房算首套房，一些地区没有这个要求，具体要看当地房管局能不能查到房产信息，看能不能通过已出售房产的证明来办理首套房贷款。

首套房二套房怎么认定

1、全款买过一套房，贷款买房——算首套。

2、全款买过一套房，后来卖掉了，房屋登记系统查不到房产，再贷款买房——算首套。

3、当地不具备房屋登记系统的查询条件，银行尽职调查核实购房人已有一套住房的，再贷款买房——算首套。

4、在名下有两套房的商业贷款记录，全都已还清而且出售，同时能够提供两套住房出售的证明，这种情况下再贷款时——算首套。

5、在名下有一套房商业贷款已还清，另一套是公积金贷款也已经还清，申请商业贷款再买房——算首套。

6、夫妻双方，一方婚前有房不过无贷款记录，另一方婚前有贷款记录不过名下无房产，婚后购房再次申请贷款——算首套。

7、贷款买过二套以上房，后来全部卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房——算首套。

8、贷款买过一套房，商业贷款已结清，再贷款买房——算首套;要是贷款未结清——算二套。

9、在名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另外一套未还清，如果再贷款认定为二套房。

10、夫妻两人，一方婚前购房使用商业贷款，另一方婚前购房使用公积金贷款，婚后两人要以夫妻名义共同贷款。若贷款已还清，银行金融机构可以根据贷款人偿付能力、信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例;要是贷款未还清——算二套房。

二套房比一套房多了什么费用

1、首先是利息，首套房最低首付可以为30%，贷款利率可以享受85折。

2、而二套房首付必须是50%，且利率在央行基准利率上还要上调10%;

3、而且首套房90平以下1%契税，90—144平2%契税，大于144平是4%的契税;二套房无论多大面积，契税都是4%。

如何才不算二套房

1、购房的时候是以家庭为单位的，且个人名下是没有任何房产的，那么购房就不算二套房，而是属于首套房。

2、另外，个人名下的房子已经出售，且办理了过户的，这时再次购房就不算二套房，也是属于首套房。

3、要是个人名下已经有房产了，而自己的子女也被写进房产中的话，那么即便购买写的是子女的名子，也将被算作是二套房。