我国的土地有不同的性质，根据不同的用地性质，能不能够建住宅楼的要求也不同，如果是商业用地上，是否可以建住宅楼？
一、商业用地可以建住宅吗
1、商业用地可以建住宅，但是根据它的土地性质，一般来说产权年限只有40年，就比如说建造的是商业公寓，并且前期规划的时候需要进行申请，通过规划局审批之后，才能够在商业用地上面建造房子，而且后期需要缴纳一定的税费。
2、等到土地使用年限到了之后，还要缴纳土地出让金。而商业住房不能够像商品住房一样，产权到期之后能够自动延期，这一点需要注意一下。
二、商业用地和住宅用地有哪些区别
1、两者的土地性质不一样。如果是商业用地，它是商业目的或者综合的用地。普通住宅的性质就是住宅用地，前者一般用于商业或者娱乐性质，后期是用于住宅性质的。
2、使用年限有所不同。商业用地的使用时间基本上是40年，综合用地的使用时间限是50年，住宅用地能够达到70年。
3、从生活成本上面来说也有所不同。比如我们平时所交的水电费，商业用地的水电费会按照商业标准来收取，一般来说是住宅用地水电费的两倍，而住宅用地会按照居民用水用电的标准来收取。
4、落户的问题也有所不同。根据我国的法律条文，如果选择的是商业用地，不能够办理落户的手续，所以购房者需要了解清楚。如果购买的是普通住宅，能够办理落户的手续。
5、续期问题不同。如果是商业用地，产权过了使用年限之后不可以自动续期，但是普通住宅使用年限到了，能够自动续期。
以上具体分析的就是关于商业用地能不能够建住宅的问题，可以建造住宅，基本上都是公寓类型的房子，这类房子无论从落户问题，产权问题等各方面，与普通住宅都有区别。
1、使用年限
商业配套40年，办公50年，比住宅的70年缩水严重。
2、交易税费
初次购买或者转让时的契税按照3%收取，而住宅为1.5%。如果国家开征物业税、土地增值税，商业用房的标准也会比住宅高。
3、按揭方式
大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另40年产权或者50年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭，最长贷款年限10年。
4、日常生活成本
如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。
【法律依据】
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别是：
1、居住用地70年；
2、工业用地50年；
3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
4、商业、旅游、娱乐用地40年；
5、综合或者其他用地50年。
2016年5月17日，国办印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，其中第十二条规定，允许改建房屋用于租赁。允许讲商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。所以说，商业门市是可以改成住宅的。也就是可以领取房产证的。商业用房改为住宅，大部分地方规定，一方面是改租赁住房，一方面土地年限不变。商业门市就是位于道路一侧的临街的独立式房屋，特指用于商业用途的房屋。普通住宅是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。土地的使用性质为住宅性质，根据国家土地法规定，住宅用地的使用权年限为70年。住宅楼：普通住宅，高档住宅，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。商业性质不能落户，住宅性质可以落户的。
1、商业用地建住宅是需要交房产税的，商业地产是用于经营性质的，所以是需要交房产税的，现在可以免征收房产税的只有自用住宅。房产税其征税对象只是房屋，征收范围限于城镇的经营性房屋，区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
2、房产税暂行条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。从价计征的房产税，是根据房子的余值为计税依据，用房产原价减除10%到30%后的余值来计算出来的税费。从租计征，是用房产出租获得的租金收入为计税依据的房产税。从租计征的税率是12%，而个人出租的居住住房其用途是居住，所以房产税税率暂减按4%的标准征收。
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