民用房是属于住宅房，用于自然人购买居住。而商用房则属于商业用房，多作为门市房，用于经营。他们的区别如下：
(1)用途不同
商业用房主要从事商业行为。如商店、饭店、诊所，作为经营场地，用于投资做生意。
住宅房属于普通性质住宅，适合人们正常居住，外来人员较少。不会对出行和日常生活造成困扰，私密性也比较好。
(2)水电费用标准不同
商业用房，水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。而住宅房，水电费按照民用水电的标准来收取。长远看来，住宅的水电费支出至少会比商业用房的水电支出少一半。
(3)土地使用年限不同
房屋的使用是没有年限限制的，可是土地产权的使用是有年限的。通常，土地使用年限会分为40年、50年和70年。其中，商业用地为40年，工业用地为50年，住宅用地为70年。
经济适用房指的就是根据国家经济适用建设计划所建设的住宅，由国家统一下达计划用地，一般实行行政划拨的方式免受土地出让金，并且对于各种批准的收费实行减半。判断经济适用房已经转商，可以从房产证房屋性质一栏进行分辨商品房，成本价出售，经济适用房按经济适用房管理。而房产证从第一页进行分辨商品房，成本价出售，经济适用房按经济适用房来进行管理。特殊公寓从原购房合同上查看使用年限，从而判定性质是否为普通住宅，一般来讲使用年限为70年的，属于住宅使用年限不是70年的，属于商品住房。
商业住宅与商品住宅的区别在于：
1、土地使用年限不同，商业住宅土地使用年限为40-50年；商品住宅土地使用年限为70年。
2、产权性质不同，商品住宅属于商品属性的普通住宅；商业住宅属于非普通住宅。
商业住宅楼特点一般是下层为商业网点，上层为民用住宅。一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。与原有土地性质不同用途房产的利弊端主要有以下几点。使用年限，交易税费，按揭方式，日常生活成本。
1、商业用房能改居住用房，但是商业用地土地使用权最高年限为40年，住宅用地土地使用权最高年限70年，要想把商业用地改变成住宅用地缴土地出让金是肯定的。要想把一套房屋改变土地使用性质是不能的。按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。
2、就是说商业用地改成商住两用需要到土地规划部门申请办理变更，一般比较难。但是原则上，业主不可以将商业用房改为居住用房。如果相关法律、法规或小区业主管理规约明确规定，业主不能将商业用房改为居住用房的，则业主绝不可以改变房屋用途。业主是房屋的所有权人，根据民法通则规定，业主有权对其房屋进行占有、使用、收益、处分，但由于建筑物构造上的一体性，业主在行使权利时不得损害其他业主的合法权利。
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